Cuando una agencia inmobiliaria interviene en una operación de compraventa, su responsabilidad no se suele limitar a poner en contacto al vendedor y al comprador. De este modo, aunque no sea parte del contrato de compraventa, la agencia asume deberes profesionales de información, lealtad y diligencia frente a quienes confían en su gestión. Su incumplimiento puede dar lugar a responsabilidad contractual y a la obligación de indemnizar los daños causados.
1. Relación contractual con el cliente
El llamado contrato de mediación o corretaje inmobiliario consiste en que el agente se compromete a buscar comprador o vendedor para un inmueble, a cambio de una comisión si la operación llega a celebrarse.
Sin embargo, en la práctica, las agencias suelen asumir funciones más amplias: preparación de contratos de reserva o arras, asesoramiento sobre financiación o tramitación de documentación. En esos casos, la relación deja de ser una mera intermediación y se convierte en un vínculo contractual con obligaciones concretas.
Incluso cuando no existe un contrato formal, la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que puede haber responsabilidad contractual si existe una relación profesional previa que genera deberes específicos entre las partes.
2. Los deberes de información y diligencia del agente inmobiliario
La normativa impone al agente inmobiliario un deber cualificado de diligencia y lealtad hacia sus clientes. El artículo 9 del Decreto 1294/2007, que aprueba los Estatutos Generales de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, exige que actúen con ética profesional, eficacia, responsabilidad directa y en protección de los intereses del cliente.
A su vez, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RDL 1/2007) refuerza estos deberes cuando se trata de consumidores, al reconocer como derechos básicos los siguientes:
- Recibir información veraz, clara y comprensible sobre el bien o servicio.
- Estar protegidos frente a prácticas comerciales desleales o engañosas.
- Ser indemnizados por los daños y perjuicios sufridos.
El Decreto 515/1989, sobre información en la compraventa y arrendamiento de viviendas, concreta esta obligación: toda oferta o publicidad debe ajustarse a las características reales del inmueble, sin omitir datos relevantes (superficie útil, estado, cargas, licencias o servicios).
El incumplimiento de esta obligación puede generar responsabilidad contractual, aunque el agente no sea parte en la compraventa.
3. Jurisprudencia: deber de informar, incluso sin contrato formal
Los tribunales vienen reconociendo la responsabilidad de las agencias inmobiliarias que no cumplen con su deber de información.
Algunos ejemplos relevantes:
- AP Valencia (23 abril 2003): condena al agente por vender un solar no edificable.
- AP Barcelona (18 enero 2006): responsabilidad solidaria con el vendedor por no advertir que se habían hecho reformas sin licencia.
- AP Alicante (19 junio 2018): condena por ocultar la situación jurídica irregular del inmueble.
- AP Álava (15 junio 2006): reconoce relación contractual aunque no existiera contrato escrito, por la asunción de funciones de asesoramiento.
Estas resoluciones subrayan que el mediador no garantiza el éxito de la compraventa, pero sí responde por su actuación profesional, debiendo informar con veracidad y actuar con la diligencia exigible a su condición.
4. Protección del consumidor: información, transparencia y buena fe
Cuando el comprador actúa como consumidor, la agencia debe cumplir con un estándar de actuación aún más estricto.
El principio de transparencia y el deber de información precontractual son esenciales: el consumidor tiene derecho a conocer todos los datos que puedan influir en su decisión de compra.
El agente, como profesional, no puede omitir información relevante ni minimizar riesgos. Su deber de buena fe le obliga a comunicar tanto los aspectos positivos como los negativos del inmueble.
La jurisprudencia y la normativa de consumo han equiparado esta obligación a un deber de asesoramiento leal, especialmente en la compraventa de viviendas, un bien de especial relevancia económica y social.
5. Conclusiones
Las agencias inmobiliarias no son meras intermediarias: ejercen una actividad profesional regulada, que exige diligencia, veracidad y lealtad hacia el consumidor.
Cuando el agente asume un papel activo —gestionando documentación, contratos o asesoramiento financiero—, su responsabilidad pasa a ser contractual. Y si incumple sus deberes de información o actúa con negligencia, podrá ser condenado a reparar los daños causados al comprador o vendedor afectado.
Como abogadas, hemos intervenido en varios procedimientos de este tipo, donde la clave radica en demostrar qué información se ofreció realmente, si el cliente actuó como consumidor y si el agente cumplió con los estándares de diligencia y transparencia exigibles por ley.