Comprar una vivienda suele ser una de las decisiones económicas más importantes de la vida. Antes de llegar a la escritura pública de compraventa, es habitual que comprador y vendedor firmen un contrato de arras, un documento que, aunque a menudo se presenta como un simple “anticipo del precio”, tiene consecuencias jurídicas de enorme trascendencia.
Un error en su redacción o una firma apresurada puede suponer la pérdida automática de la cantidad entregada o la obligación de devolverla duplicada. Por eso, entender qué tipo de arras se está firmando es esencial para evitar problemas posteriores.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un pacto accesorio a la compraventa mediante el cual una de las partes entrega una cantidad de dinero como señal o garantía del acuerdo. Esa cantidad puede servir como prueba de la existencia del contrato, como indemnización en caso de desistimiento o como sanción frente a un incumplimiento contractual.
El importe de las arras, que se acuerda libremente entre comprador y vendedor, suele situarse entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda.
El Código Civil solo regula expresamente un tipo —las arras penitenciales del artículo 1454—, pero la práctica y la jurisprudencia distinguen tres clases de arras, con características y efectos jurídicos muy diferentes.
ARRAS CONFIRMATORIAS
Son las destinadas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración o representando un principio de ejecución. La cantidad entregada se entiende como anticipo o parte del precio.
Este tipo de arras no permite desistir del acuerdo, ni constituye una penalización automática. Si una parte incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo con el artículo 1.124 del Código Civil.
En estos casos, si incumple el comprador, el vendedor deberá devolver el importe recibido como anticipo del precio, y será necesario acudir a un procedimiento judicial para determinar si procede una indemnización adicional. Habrá que acreditar los daños y cuantificarlos, lo que implica un análisis probatorio detallado.
Estas arras son comunes cuando ambas partes están seguras de la compraventa, pero aún quedan trámites pendientes (por ejemplo, la obtención de financiación o la cancelación de una carga). Por sus características, suelen emplearse en situaciones en las que el vendedor todavía no tiene decidida por completo la venta, ya que, al no prever consecuencias automáticas para el incumplimiento, será la parte perjudicada la que deba acreditar el daño y resolver el conflicto judicialmente.
ARRAS PENALES
Actúan como garantía del cumplimiento del contrato y establecen una penalización específica en caso de incumplimiento:
- Si incumple el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si incumple el vendedor, debe devolverla duplicada.
A diferencia de las penitenciales, no permiten desistir libremente del contrato, de modo que la parte que no haya incumplido podrá exigir tanto el cumplimiento del contrato como su resolución.
Su principal ventaja es que no es necesario probar los daños sufridos, ya que la penalización sustituye la indemnización. En algunos supuestos, la cantidad efectivamente entregada no coincide con la cuantía establecida como penalización (que suele ser mayor y actúa como indemnización por daños y perjuicios), por lo que, en caso de incumplimiento, puede exigirse la diferencia hasta alcanzar la indemnización pactada.
El Tribunal Supremo (STS 2 de julio de 2010) ha señalado que esta cláusula tiene una función liquidadora de daños, aunque los jueces pueden moderar su importe si el incumplimiento es parcial o la sanción resulta desproporcionada.plimiento es parcial o la sanción resulta desproporcionada
ARRAS PENITENCIALES
Son las únicas reguladas expresamente por la ley (art. 1454 del Código Civil) y las más controvertidas en la práctica. Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato:
- Si el comprador se retracta, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor desiste, debe devolverla duplicada.
Precisamente por permitir a las partes desistir sin causa, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva. Solo se aplican si las partes lo pactan de forma clara y expresa; en caso de duda, se entenderá que se trata de arras confirmatorias.
Las arras penitenciales son, sin duda, las que más conflictividad generan. Por ello, es fundamental que el contrato incluya una redacción precisa que refleje con claridad la intención de las partes. La ambigüedad puede derivar en disputas judiciales y pérdidas económicas relevantes.
En este sentido, una reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS 270/2025, de 19 de febrero) ha recordado que, si el comprador no firma la escritura pública de compraventa dentro del plazo fijado, se entiende que ha desistido y pierde automáticamente las arras, sin necesidad de requerimiento previo del vendedor.
obligaciones de información
En muchos casos, el contrato de arras es redactado o facilitado por la agencia inmobiliaria, que suele presentarlo como un modelo estándar. Sin embargo, la agencia también tiene deberes legales de información y transparencia, tanto frente al comprador como frente al vendedor.
El Decreto 515/1989, el Real Decreto Legislativo 1/2007 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecen que el agente inmobiliario debe informar con veracidad sobre las características del inmueble, su situación jurídica y cualquier carga o circunstancia relevante.
Cuando esa información se oculta o resulta inexacta —ya sea por parte de la agencia o del vendedor—, el comprador puede solicitar la resolución del contrato de arras y la devolución de las cantidades entregadas. Así lo reconoció la Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencia de 16 de diciembre de 2024), en un caso en el que el comprador recuperó 33.500 euros tras descubrir la existencia de un pozo no legalizado del que ni el vendedor ni la agencia le habían informado.
Consejos prácticos antes de firmar un contrato de arras
El contrato de arras no es un simple trámite previo, sino un instrumento jurídico con efectos económicos y legales importantes.
Para el comprador, firmar un contrato de arras puede ser útil si necesita financiación, ya que le da margen para solicitarla. Además, pueden incluirse cláusulas de resolución si no se consigue el préstamo, lo que resulta especialmente recomendable. Sin embargo, hay que leer cuidadosamente el contrato, porque muchos casos de arras penitenciales hacen que el comprador pierda las arras si no logra la financiación y no formaliza la escritura en el plazo pactado.
En este tipo de situaciones, es muy aconsejable incluir una cláusula específica que permita resolver el contrato sin penalización si la financiación no se obtiene por causas ajenas a su voluntad.
En caso de vendedor, también puede resultarle favorable disponer de ese periodo adicional, especialmente si tiene que cancelar una hipoteca para transmitir el inmueble libre de cargas. No obstante, la realidad es que solo una minoría de las partes (alrededor del 20%) conoce las diferencias entre los tipos de arras y sabe cuándo conviene cada una.
Elegir correctamente el tipo de arras, redactarlo con precisión y contar con asesoramiento profesional puede evitar conflictos, pérdidas económicas y litigios innecesarios.
En definitiva, la seguridad jurídica en una compraventa comienza mucho antes de la escritura: empieza en el contrato de arras y en la comprensión real de lo que se firma.
Para minimizar riesgos conviene:
- Lee detenidamente el contrato. Asegúrate de qué tipo de arras se han pactado y qué consecuencias conlleva su incumplimiento.
- Solicita asesoramiento jurídico. Un abogado especializado puede revisar la redacción y evitar cláusulas ambiguas o perjudiciales.
- Verifica la información del inmueble. Comprueba cargas, licencias y características reales antes de firmar.
- Regula supuestos de financiación. Si dependes de un préstamo hipotecario, incluye una cláusula que permita resolver el contrato sin penalización si la financiación no se concede.
- Fija un plazo realista. Evita fechas demasiado ajustadas para la firma de la escritura o la obtención de documentación.
Un contrato de arras bien redactado y comprendido protege los intereses de ambas partes y garantiza que la operación inmobiliaria se desarrolle con total seguridad jurídica.